APLICACIÓN DE LA LEY 19.537 LEY DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA. 

EL siguiente texto ha sido desarrollado en base al estudio de la ley de copropiedad, que representa una de las normativas legales que las personas que viven en comunidad deben asumir como parte de sus normas de convivencia. Se ha tomado partes textuales de los textos originales de la aplicación de la ley, ya que así buscamos entregar el sentido de origen que la normativa tiene.

  1. EXPLICACIÓN PREVIA. Al referirnos a los siguientes términos estaremos refiriéndonos a los siguientes conceptos:
  • “La Ley” se refiere a la ley de copropiedad n°19.537
  • “Comité”. Comité de Administración
  • “Reglamento”. Reglamento Interno del edificio
  • “Presidente”. Presidente del comité del edificio
  • “Asamblea”. Asamblea de copropietarios

2 .ALCANCE DE LA LEY. La ley de copropiedad se aplica a viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros. Se acogen a esta ley las construcciones o terrenos con construcciones o proyectos de construcción aprobados y emplazados en áreas normadas por planes reguladores o proyectos que se ajusten a las exigencias de la Ley General de Urbanismo y Construcción.

Solo las unidades acogidas a la ley podrán pertenecer en dominio exclusivo a distintos propietarios y se denominarán “condominios”.

Los condominios podrán estar constituidos por “unidades” emplazadas en un terreno de dominio común y sobre las cuales es posible constituir dominio exclusivo; o predios con construcciones o proyectos aprobados, en el interior de cuyos deslindes existan simultáneamente sitios que pertenezca en dominios exclusivo a cada copropietarios y terrenos de dominio común de todos ellos.

Dos o mas condominios colindantes o ubicados en una misma manzana o en manzanas contiguas, podrán convenir su administración conjunta, previo acuerdo adoptado en asamblea extraordinaria especialmente citada para este efecto, dejando constancia de la facultad para que los presidentes puedan suscribirlo y señalando las condiciones generales que este acuerdo contemple. El acuerdo y el convenio debe reducirse a escritura pública. Para estos efectos corresponde a cada subadministración constar de un plano emitido por la dirección de Obras  Municipales.

La ley deroga toda otra disposición legal dictada a la fecha de su promulgación. Se aplicará también a las comunidades de copropietarios acogidos a la Ley de propiedad Horizontal con anterioridad a la entrada en vigencia de la ley, salvo que continuaran aplicándose las normas de sus reglamentos en relación a las siguientes materias.

a.-cambio de destino de las unidades.

b.-proporción o porcentaje que a cada copropietario corresponde sobre los bienes comunes y en el pago de los gastos comunes.

c.-derechos de uso y goce exclusivo sobre bienes comunes que hayan sido legalmente constituidos. Para cambiar el alcance de las disposiciones que rigen las materias mencionadas en las letras a, b y c se requiere de acuerdo unánime. En los caso que la ley exige que una determinada facultad o derecho esté establecida en el reglamento se presumirá tal autorización respecto a los reglamentos formulados con anterioridad a la vigencia de la ley, salvo acuerdo unánime en contrario.

 

3.COPROPIETARIOS. Cada copropietario será dueño exclusivo de su unidad y comunero en los bienes de dominio común.

Los bienes de dominio común son aquellos que pertenezcan a todos los propietarios por ser estos necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio o condominio; aquellos que permitan a todos y cada uno el uso y goce de las unidades de su dominio exclusivo; los terrenos y espacios de dominio común colindantes con una unidad del condominio; los bienes muebles e inmuebles destinados permanentemente al servicio, la recreación y el esparcimiento común de los propietarios; y aquellos que se les otorgue tal carácter en el reglamento.

El derecho que corresponde a cada unidad sobre los bienes de dominio común de determinara en el reglamento, atendiéndose para fijarlo, al avalúo fiscal de la respectiva unidad.

Cada copropietario podrá servirse de los bienes de dominio común en la forma que indique el reglamento y a falta de disposición en él, según su destino y sin perjuicio del uso legítimo de los demás copropietarios.

Los derechos de cada copropietario en los bienes de dominio común son inseparables del dominio exclusivo de su respectiva unidad y por lo tanto, estos derechos se entenderán comprendidos en la transferencia del dominio, gravamen o embargo de la respectiva unidad, como asimismo respecto de los derechos de uso y goce exclusivos que se le asignen sobre los bienes de dominio común.

Las unidades de un condominio podrán hipotecarse o gravarse libremente, sin que para ello se requiera acuerdo de la asamblea y gravarán automáticamente los derechos que les correspondan en los bienes de dominios común, quedando amparados por la misma inscripción.

Se podrá constituir hipoteca sobre una unidad de un condominios en etapa de proyecto o en construcción, para lo cual se archivará provisionalmente un plano en el Conservador de Bienes Raíces en el que estén singularizadas las respectivas unidades de acuerdo con el permiso de construcción otorgado por la Dirección de Obras Municipales quedando estas unidades gravadas desde la fecha de inscripción de la hipoteca y de los derechos que tenga en los bienes de dominio común sin necesidad de una nueva escritura de inscripción.

Cada copropietario deberá contribuir tanto a los gastos ordinarios como a los extraordinarios, en proporción al derecho que le corresponde en los bienes de dominio común salvo que el reglamento establezca otra forma de contribución.

La obligación del propietario de una unidad por los gastos comunes seguirá siempre al dominio de ella, aún lo devengados antes de su adquisición sin prejuicio del derecho del corpopietario para exigir el pago a su antecesor en el dominio haciendo uso de las acciones legales pertinentes.

Si el dominio de una comunidad perteneciere en común a dos o mas personas, cada una de ellas será solidariamente responsable de la totalidad del pago correspondiente a dicha unidad, sin perjuicio de su derecho a repetir lo pagado contra sus comuneros en la proporción que corresponda.

Los copropietarios tendrán acceso a la documentación de la administración solo para los efectos de las rendiciones de cuentas que debe efectuar el administrador.

Los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título de las unidades deberán ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legitimo ejercicio de los derechos de los demás ocupantes del condominio.

4.-ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS. Todo lo concerniente a la administración del condominio será resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea. Las asambleas deberán celebrarse en el condominio salvo que la asamblea, o el comité acuerden otro lugar el que deberá estar situado en la misma comuna. Deberán estar presididas por el presidente del comité o por el copropietarios asistente que elija la asamblea.

Tratándose de la primera asamblea esta será presidida por el copropietario asistente que se designe mediante sorteo.

Las citaciones deberán hacerse a través del comité y si este no las hiciere, las debe hacer el administrador a todos los copropietarios o sus apoderados, personalmente o mediante carta certificada dirigida al domicilio registrado para estos efectos en la oficina de la administración, con una anticipación mínima de cinco días y que no exceda de quince. Para los copropietarios que no hubiesen registrado sus domicilios se entenderá, para todos los efectos legales, que lo tienen en la respectiva unidad del condominio.

Si no se requiere el quorum necesario para sesionar o para adoptar acuerdos, el administrador o cualquier copropietario podrá ocurrir al juez de policía local correspondiente.

Todo copropietario estará obligado a asistir a las asambleas respectivas, sea personalmente o debidamente representado, según se establezca en el reglamento. Si el copropietario no hiciere uso del derecho de designar apoderado o, habiéndolo designado, este no asistiere, para efecto se entenderá que acepta que asuma su representación el arrendatario, o al ocupante a quien hubiere entregado la tenencia de su unidad, siempre que en el contrato respectivo se hubiere establecido.

Solo los copropietarios hábiles podrán optar a cagos de representación en la comunidad y concurrir con su voto a los acuerdos que se adopten, salvo para quellas materias respecto de la cuales la ley exige unanimidad.

La calidad de copropietario hábil se acreditará mediante certificado expedido por el administrador o por quien haga sus veces.

Cada copropietario tendrá solo un voto que será proporcional a sus derechos en los bienes de dominio común.

El administrador no podrá representar a ningún copropietario en la asamblea.

Los acuerdos adoptados con las mayorías exigidas por la ley o en el reglamento obligan a todos los copropietarios, sean que hayan asistido o no, a la sesión respectiva y aun cuando no hayan concurrido con su voto favorable a su adopción.

La asamblea representa legalmente a todos los copropietarios y está facultada para dar cumplimiento a dichos acuerdos a través del comité o de los copropietarios designados por la propia asambleas para estos efectos.

De los acuerdos de las asambleas se dejará constancia en un libro de actas foliado. Las actas deberán ser firmadas por todos los miembros del comité o por los copropietarios que la asamblea designe y quedarán bajo custodia del presidente. La infracción a esta obligación será sancionada con infracción a esta obligación  con una multa de tres unidades tributarias mensuales la que se duplicará en caso de reincidencia.

El Notario que asista a sesiones deberá certificar el acta respectiva dejando constancia de los quorum obtenidos en cada caso.

Si la naturaleza del acuerdo adoptado lo requiere el acta correspondiente deberá reducirse a escritura pública por cualquiera de los miembros del comité.

Las reuniones de la asamblea serán ordinaras o extraordinarias.

  1. a) Asambleas Ordinarias:

Se celebrarán a lo menos una vez al año para dar cuenta documentada de la gestión correspondiente a los últimos doce meses y en ellas podrá tratarse cualquier asunto relacionado con los intereses de los copropietarios, salvo que estos sean de sesiones extraordinarias.

Se constituirán en primera citación con la asistencia de los copropietarios que representen a los menos el sesenta por ciento de los derechos en el condominio, y en segunda citación con la asistencia de los copropietarios que concurran. Los acuerdos se tomarán por mayoría absoluta de los asistentes.

Entre la primera y la segunda citación deberá mediar un lapso no inferior a media hora ni superior a seis horas.

  1. b) Asambleas Extraordinarias:

Tendrán lugar cada vez que lo exijan las necesidades del condominio o a petición del comité o de los copropietarios que representen al menos el 15% de los derechos en el condominio y en ellas solo podrán tratarse los temas incluídos en la citación.

En general, salvo casos especiales que se especifican más adelante, se constituirán en primera citación con la asistencia de los copropietarios que representen a lo menos el 82% de los derechos en el condominio y en segunda citación con la asistencia que representes a lo menos el 60% de los derechos del condominio y en ambos casos los acuerdos se adoptarán con el voto favorable del 75% de los derechos de los asistentes.

Entre la primera y la segunda citación deberá mediar un lapso no inferior a cinco días ni superior a quince días.

Las consultas por escrito a los copropietarios deberán ser firmadas por el presidente del Comité y por el Administrador y será notificada a cada uno en igual forma que la citación a Asamblea y deberá ser acompañada de los antecedentes que faciliten su comprensión, junto con el proyecto de acuerdo correspondiente para su aceptación o rechazo por los copropietarios. Se entenderá aprobada cuando obtenga la aceptación por escrito y firmada por los copropietarios que representen al menos el 75% de los derechos en el condominio. El acuerdo correspondiente deberá reducirse a escritura pública suscrita por el presidente y por el administrador del condominio, debiendo protocolizarse los antecedentes que respalden el acuerdo, dejándose constancia de ello en la respectiva escritura. En caso de rechazo de la consulta ella no podrá renovarse antes de seis meses.

En su primera sesión la asamblea deberá designar un comité de administración compuesto a lo menos por tres personas y la o las personas que podrían girar sobre una cuenta corriente bancaria o una cuenta de ahorro, que obligatoriamente y en forma exclusiva, deberá mantener todo condominio.

Las siguientes materias sólo podrán tratarse en sesiones extraordinarias de la asamblea:

 

Materia Consulta por escrito QUORUM % de Acuerdo Asistencia Notario
1

 

Modificación del reglamento de copropiedad Si excepto 11 80 75 Si
2 Cambio de destino de las unidades del condominio NO 80 75 NO

 

3 Constitución de uso y goce exclusivo de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios. NO 80 75 SI
4 Enajenación o arrendamiento de bienes de dominios común o la constitución de gravámenes sobre ellos NO 80 75 Si
5 Reconstrucción, demolición, rehabilitación o ampliación del condominio NO 80 75 SI
6 Petición a la Dirección de Obras Municipales para que se deje sin efecto la declaración que cogió el condominio al régimen de copropiedad o su modificación. NO 80 75 SI
7 Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo SI 80 75 SI

 

8 Remoción Parcial o total de los miembros del comité SI 80

60

75 NO
9 Gastos o Inversiones extraordinarios que excedan, en un período de doce meses, del equivalente de seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.  

SI

 

80

60

 

75

 

NO

10 Administración conjunta de dos o más condominios y establecer sub administraciones en un mismo condominio.  

SI

 

80

60

 

 

75

 

N0

11 Modificaciones al reglamento que inciden en las alteraciones del porcentaje de los derechos de los copropietarios sobre los bienes de dominio común.  

NO

 

Unanimidad

 

Unanimidad

 

SI

12 Porcentaje de recargo sobre los fondos de reservas NO 80

60

75 NO

 

5.REGLAMENTO DE COPROPIEDAD. Los copropietarios deberán acordar un reglamento con los siguientes objetos:

a). fijar con precisión sus derechos y obligaciones;

b).imponerse las limitaciones que estimen convenientes;

c).dejar establecido que las unidades que integran el condominio, como asimismo los sectores en que se divide y los bienes de dominios común, están ubicados en los planos aprobados por el Departamento de Obras Municipales señalando el número y la fecha de archivo de los dichos planos en el Conservador de Bienes Raíces.

d). Señalar los derechos que correspondan a cada unidad sobre los bienes comunes, como asimismo la cuota con que el propietario de cada unidad debe contribuír al pago de los gastos comunes.

E). Establecer los concerniente a la administración y conservación de los bienes de dominio común, las multas por incumplimiento de obligaciones y la aplicación de las medidas permitidas por la ley;

f).Regular formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común, sus alcances y limitaciones, como asimismo posibles cambios de destino de estos bienes.

g).Otorgar a ciertos bienes el carácter de bienes comunes.

h).Fijar las facultades y obligaciones del comité y del administrador.

i).Establecer la asistencia necesaria para sesionar y las mayorías que se requieran para que la asamblea adopte acuerdos, tanto en las sesiones ordinarias como extraordinarias las que no podrán ser inferiores a las establecidas en la Ley.

j).Fijar la periocidad de las asambleas ordinarias y la época en que se celebrarán.

k). En General, determinar su régimen administrativo.

Las normas del reglamento serán obligatorias para todos los copropietarios, para quienes sucedan en el dominio y para los ocupantes de la unidad a cualquier título.

Al determinar el derecho que corresponda a cada unidad sobre los bienes de dominio común se atenderá para fijarlo al avalúo fiscal de la respectiva unidad.

Establecerá la periocidad y los plazos de pago de los gastos comunes, como asimismo el interés que devengarán las deudas que incurrieren en mora, pudiendo autorizar a la administradora de edificios y condominios para que, con el acuerdo del comité, suspenda o requiera la suspensión del servicio eléctrico que se suministra a aquellas unidades que se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas. Podrán además establecer sub administraciones en un mismo condominio, debiendo mantenerse siempre una administración central y especificando las funciones de ellas y sus relaciones.

El primer reglamento será dictado por la persona natural o jurídica propietaria del condominio dando cumplimiento a las mayorías establecidas en la ley de copropiedad. Deberá ser reducido a escritura pública e inscribirse en el registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces respectivo. Una vez enajenado el 75% de las unidades que forman parte de un condominio nuevo, la administradora de edificios y condominios deberá convocar a asamblea extraordinaria para que se pronuncie sobre la mantención, modificación o sustitución del reglamento dictado por la entidad propietaria del condominio.

Los copropietarios que se sientan afectados por disposiciones del reglamento por estimar que ha sido dictado con infracción a las normas legales, o que contiene disposiciones contradictoriales o de manifiesta arbitrariedad en el trato a los distintos copropietarios podrán demandar ante el juzgado de policía local correspondiente, notificando al administrador que para estos efectos tendrá la calidad de representante legal de los restantes copropietarios debiendo darle a conocer a cada uno de ellos, dentro de los cinco días hábiles siguientes a dicha notificación, mediante comunicación escrita dirigida al domicilio registrado por estos efectos en la administración o, a falta de este a la respectiva unidad. En todo caso, cualquier propietario podrá hacerse parte en el juicio.

  1. COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN:Designado en la primera sesión que efectúe la asamblea tendrá la representación de ella con todas sus facultades, excepto aquellas que deben ser materia de asamblea extraordinaria.

El comité durará en sus funciones el período que fije la asamblea, el que no podrá exceder de tres años, sin perjuicio de poder ser reelegido indefinidamente y será presidido por el miembro que designe la asamblea o, en subsidio, el propio comité.

Solo podrán ser designados miembros del comité: a)Las personas naturales que sean propietarios en el condominio o sus cónyuges y b)los representantes de las empresas jurídicas que sean propietarias en el condominio.

Podrá dictar normas que faciliten el buen orden y la administración del condominio, como asimismo imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento a quienes infrinjan las obligaciones que imponga tanto la ley 19.537 como el mencionado reglamento.

Las normas y acuerdos del comité mantendrán su vigencia mientras no sean renovadas o modificadas por la asamblea.

Para la validez de las reuniones será necesaria la asistencia de la mayoría de sus miembros y los acuerdos adoptados por la mitad más uno de los asistentes.

Mientras se procede al nombramiento de los integrantes cualquiera de los copropietarios podrá ejecutar por si solo los actos urgentes de administración y conservación.

 

7.ADMINISTRADOR. Todo condominio será administrado con las facultades que disponga el reglamento respectivo, por la persona natural o jurídica que designe la asamblea y, a falta de tal designación actuará como administrador el presidente del comité. ( La ley permite esto pero condiciona los conocimientos aplicables a lo referencial que conozca el presidente quien desarrolle labores de administración, desconociendo toda la normativa que rige la vida en comunidad. Además representa uno de los vicios de esta ley del cual nos referiremos más adelante.)

El  nombramiento del administrador deberá constar en la respectiva acta de la asamblea en que se adoptó el acuerdo pertinente, reducida a escritura pública por la persona expresamente facultada para ello en la misma acta o, si no lo expresare por cualquiera de los miembros del comité. Copia autorizada de esta escritura deberá mantenerse en el archivo de documentación del condominio.

Según indica la ley el Administrador no podrá integrar el comité de administración, contraviniendo el punto expuesto con anterioridad que indicaba que a falta de administrador sea el presidente quien desarrolle las actividades de este. Este es un vicio de esta ley que indica una disposición y posteriormente la revoca.

Serán funciones del administrador las que establezcan en el reglamento y las que específicamente le conceda la asamblea, tales como: cuidar los bienes de dominio común; ejecutar los actos de administración y conservación y los de carácter urgente, sin recabar previamente acuerdo de la asamblea sin perjuicio de su posterior ratificación; cobrar y recaudar los gastos comunes; velar por la observancia de las disposiciones legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria; representar en juicio, activa y pasivamente a los copropietarios en las causas concernientes a la administración y conservación del condominio, sea que se promuevan con cualquiera de ellos o con terceros; citar a reunión a la asamblea; pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones que procedan, al copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que en el uso de su unidad le impone la ley, el reglamento de la ley y el reglamento de copropiedad.

A falta de disposiciones sobre la materia en el reglamento y en el silencio de la asamblea, serán funciones del administrador las señaladas en la ley y su reglamento.

Estará obligado a rendir cuenta documentada de su administración en las épocas que se lo hayan fijado y además cada vez que se lo solicite la asamblea o el comité, en su caso, y al término de su gestión.

 

8.GASTOS COMUNES. Los gastos comunes podrán ser ordinarios y/o extraordinarios.

Son gastos comunes ordinarios los siguientes:

a). Gastos de Administración (remuneraciones del personal de servicio, conserje y administrador con los de previsión que procedan)

b). Gastos de Mantención ( son aquellos gastos que se generan a través del mantenimiento de los bienes de dominio común)

c).Gastos de Reparación (producidos por el arreglo de desperfectos o deterioro de los bienes de dominio común o el reemplazo de artefactos, piezas o partes de estos)

d). Gastos de uso y de Consumo (corresponden a los servicios colectivos de calefacción, agua potable, gas, energía eléctrica, teléfonos u otros de similar naturaleza.

Son extraordinarios los adicionales o diferentes a los ordinarios y las sumas destinadas a nuevas obras comunes.

Se denominan copropietarios hábiles aquellos que se encuentren al día en sus pagos de gastos comunes.

Si por no contribuirse oportunamente a los gastos comunes se viere disminuido el valor del condominio o surgiere una situación de riesgo o peligro no cubierto por los gastos comunes, el propietario causante responderá ante todo daño o perjuicio.

Los gastos comunes que incurrieren en mora devengarán el interés máximo convencional para operaciones no reajustables o el inferior que el reglamento disponga.

El hecho que un copropietario no haga uso efectivo de un determinado servicio o bien de dominio común o de que la unidad permanezca desocupada, por cualquier tiempo, no exime de pagar oportunamente los gastos comunes correspondientes.

El cobro de los gastos comunes se efectuará por el administrador de conformidad con lo dispuesto por la ley, el reglamento y de los acuerdos de la asamblea.

En los avisos de cobro deberá constar la proporción en que el respectivo copropietario contribuirá en los gastos comunes.

El reglamento podrá autorizar para que el administrador confeccione presupuestos alternativos de gastos comuneros  por los períodos anticipados para facilitar su labor, al término de los cuales deberá hacer el correspondiente ajuste de saldos en relación a los efectivamente producidos y deberán ser aprobados por el comité.

En la administración de condominios deberá considerarse la formación de un fondo común de reserva para atender las reparaciones de los bienes de dominio común o los gastos comunes urgentes o imprevistos. Este fondo se formará e incrementará con: a).Porcentaje de recargo fijado por la asamblea; b). El producto de las multas e intereses que deban pagar y en su caso los copropietarios; c).Los aportes por concepto de uso y goce exclusivos sobre los bienes de dominio común. Los fondos obtenidos se mantendrán en una cuenta bancaria o en una cuenta de ahorro o se invertirán en instrumentos financieros que operen en el mercado de capitales previo acuerdo del comité.

La copia del acta de la asamblea válidamente celebrada y autorizada por el comité, o en su defecto por el administrador, en que se acuerden gastos comunes, tendrá mérito ejecutivo para el cobro de los gastos comunes extendidos de conformidad con lo dispuesto y siempre que estén firmados por el administrador.

En la acción de cobro de gastos comunes se entenderá incluidos los que se devenguen durante la tramitación de ella.

9).     ASIGNACIÓN DE USO EXCLUSIVO Y ENAJENACIÓN DE BIENES DE DOMINIO COMÚN. 9.1). Asignación de uso y goce exclusivo. Podrán asignarse en uso y goce exclusivo a uno o mas copropietarios los bienes de dominio común que sean: terrenos y espacios colindantes con una unidad del condominio; los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la recreación y el esparcimiento comunes de los copropietarios; y aquellos  los cuales se les otorgue tal carácter en el reglamento como también a cualquier otro que por circunstancias de bien de dominio común.

A falta de reglamentación lo puede acordar la asamblea.

El titular de estos derechos podrá estar afecto al pago de aportes en dinero por dicho uso o goce exclusivo, que podrán consistir en una cantidad única o en pagos periódicos, que incrementarán los fondos de reserva.

Salvo acuerdo en contrario, los gastos de mantención que invoque el bien común dado en uso y goce exclusivo, serán de cargo del copropietario titular de estos derechos.

El uso y goce exclusivo no autoriza al copropietario titular de estos derechos para efectuar construcciones o alteraciones en dichos bienes o para cambiar su destino, sin contar previamente con acuerdo de la asamblea y permiso de la dirección de Obras Municipales.

9.2) Enajenación de bienes de dominio común. En sesión extraordinaria con los quórum exigidos por la ley se podrá acordar la enajenación de los terrenos y espacios que siendo de dominio común sean colindantes con una unidad del condominio y no cumplan con ser necesarios para la existencia, seguridad, y conservación del condominio, ni aquellos que permitan a todos y cada uno de los copropietarios el uso y goce de las unidades de uso exclusivo.        La enajenación se efectuará solo a favor de los copropietarios colindantes.

Si la enajenación implica la alteración en el número de unidades deberá modificarse el reglamento dejando constancia de los nuevos porcentajes de los derechos de los copropietarios sobre los bienes comunes.

A los actos y contratos, motivados por estos acuerdos comparecerá el administrador, si lo hubiere y el presidente del comité.

Los recursos provenientes de estos actos y contratos incrementarán el fondo común de reserva.

También los bienes de dominio común que cumplan las características ya mencionadas podrán darse en arrendamiento o gravarse si así lo estima una asamblea extraordinaria de copropietarios.

 

10.)USO DE LAS UNIDADES. Los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquiera de las unidades deberán ejercer sus derechos sin restringir no perturbar el legítimo ejercicio de los derechos de los demás ocupantes del condominio.

Las unidades de usarán en forma ordenada y tranquila y no podrán hacerse servir para otros objetos que los establecidos en el reglamento o en el silencio de este, a aquellos que el condominio esté destinado según los planos aprobados por la Dirección de Obras Municipales. Tampoco se podrá ejecutar acto alguno que perturba la tranquilidad de los copropietarios o comprometa la seguridad slubridad, y habitabilidad del condominio o de sus unidades, ni provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso, ni almacenar en las unidades materias que puedan dañar las otras unidades del condominio o de los bienes comunes.

La infracción a lo mencionado será sancionada con multa de una a tres unidades tributarias mensuales, pudiendo el tribunal elevar el doble su monto en caso de reincidencia. Se entenderá que hay reincidencia cuando se cometa la misma infracción, aún su ésta afectare a personas diversas, dentro de los seis meses siguientes a la fecha de la resolución del juez de policía local que condene al pago de la primera multa. Podrán denunciar estas infracciones, el Comité, el ADMINISTRADOR o cualquier persona afectada, dentro de los tres meses siguientes a su ocurrencia. Lo anterior, sin perjuicio de las indemnizaciones que en derecho corresponden. La administración podrá a través de circulares, avisos u otros medios, dar a conocer a la comunidad los reclamos correspondientes.

Serán responsables, solidariamente del pago de las multas e indemnizaciones por infracción a las obligaciones, el infractor y el propietario de la respectiva unidad, sin perjuicio del derecho de la respectiva unidad, sin perjuicio del derecho de este último de repetir en contra el infractor.

Para cambiar el destino de la unidad, se requerirá que el nuevo uso esté permitido en la planificación territorial y que el copropietario obtenga autorización de la asamblea y de la dirección de Obras Municipales.

 

  1. ACCIONES EXTERNAS AL CONDOMINIO. Serán de competencia de los juzgados de policía local correspondientes las contiendas que promuevan entre los copropietarios o entre estos y el administrador, relativas a la administración del respectivo condominio.

El juez de Policía Local, en el ejercicio de sus facultades podrá a petición de cualquier copropietario.

a). Declarar la nulidad de los acuerdos adoptados por la asamblea con infracción a la ley o a los reglamentos.

b).Citar a asamblea de copropietarios si el administrador y el presidente del comité no lo hiciere, con la asistencia de un Notario como Ministro de Fe.

c).Exigir al administrador que someta a la aprobación de la asamblea rendiciones de cuenta, fijándole plazo para aquello.

d).En general, adoptar todas las medidas necesarias para la solución de los conflictos que afecten a los copropietarios derivados de su condición de tales.

Serán de competencia de los jueces de letras correspondiente, el conocimiento referido al cobro de los gastos comunes.

Las contiendas que se produzcan podrán ser sometidas a la resolución de un árbitro designado por la asamblea y a falta de acuerdo, por el juez letrado de turno, pudiendo ser sustituido o removido, en cualquier momento por acuerdo de la asamblea siempre que no esté conociendo causas pendientes. Las respectivas municipalidades podrán atender extrajudicialmente los conflictos que se promuevan entre estos y el administrador, estando facultada para citar a reunir a las partes en conflicto para que expongan sus problemas y proponer vías de solución.

Las respectivas municipalidades podrán atender extrajudicialmente los conflictos que se promuevan entre estos y el administrador, estando facultada para citar a reunir a las partes en conflicto para que expongan sus problemas y proponer vías de solución, levantando actas sobre lo obrado y los acuerdos adoptados, las que se integrarán al libro de actas del comité. Deberán abstenerse si las partes han seguido la vía judicial.

12).SEGURIDAD DEL CONDOMINIO. El reglamento deberá establecer la forma como las unidades serán aseguradas contra riesgo de incendio.

En el silencio del reglamento la ley dispone que todas las unidades de un condominio deberán ser aseguradas contra riesgo de incendio, incluyéndose en el seguro los bienes de dominio común en la proporción que le corresponda a la respectiva unidad. Cada copropietario deberá contratar este seguro y en caso de no hacerlo lo contratará el administrador por cuenta y cargo de él incluyendo el pago de la prima al cobro de los gastos comunes indicando su monto en forma separada.

Deberá mantenerse en el archivador de documentos del condominio un plano del mismo, con indicación de los grifos, sistema de electricidad, agua potable, alcantarillado y calefacción, de seguridad contra incendio y cualquier otra información, de seguridad contra incendio y cualquier otra información que sea necesario para casos de emergencia.

Todo condominio deberá tener un plan de emergencia ante siniestros como incendios, terremotos y semejantes, que incluya medidas para tomar antes, durante y después del siniestro. La confección de este plan será responsabilidad del comité y deberá someterlo a aprobación de una asamblea extraordinaria citada especialmente a ese objeto, dentro de los primeros tres meses de su renombramiento.

EL plan de emergencia, junto con los planos del condominio deberá ser desarrollado por un experto en seguridad  y deberá ser actualizado anualmente por el comité y copia de ellos serán entregados a la unidad de carabineros y de bomberos más cercana las que podrán hacer llegar al comité las observaciones que estimaren pertinentes.

Si se viere comprometida la seguridad o conservación de un condominio sea respecto de sus bienes comunes, o de sus unidades por defecto de filtraciones, inundaciones, emanaciones de gas u otros desperfectos, para cuya reparación sea necesario ingresar a una unidad, no encontrándose el propietario, arrendatario u ocupante que facilite o permita el acceso, el administrador podrá ingresar forzadamente a ella, debiendo hacerlo acompañado al menos de un miembro del comité de administración. Los gastos que se originen serán a cargo del o los responsables del desperfecto producido.

 

EL trabajo excluye el punto trece de los condominios de viviendas sociales. Esperamos este trabajo ayude a todos quienes viven bajo la ley de copropiedad nº 19.537 y permita conocer de buena manera una de las normas que rigen la vida en comunidad. En caso de alguna duda o consulta no dude en consultarnos a cramirez@AECO.cl


Ley 20296 y la Importancia del plan de mantenimiento en ascensores.                                                                                                                                                             (descargar ley)

 

Cuando usted lleva su vehículo a la revisión Técnica existen diferentes escenarios en los cuales se puedeencontrar. Por ejemplo si su vehículo no tiene las mantenciones periódicas, es muy probable que el vehículo sea rechazado . El caso opuesto es si su vehículo tiene realizado el mantenimiento correcto es muy probable que pase sin mayor problema la revisión técnica. Pero esto no solo  es llevar el vehículo a un taller para que lo vean, si no sé lo que le hacen al vehículo o  peor aún, puede que lo lleve mas de lo necesario por no saber de mecánica y este pagando de mas.  Esto se puede podría evitar de muy simple manera a fin de evitar caer en manos de inescrupulosos. Las recomendaciones del fabricante son muy importantes al momento de conocer el vehículo, ya que me indican a que kilometraje debe cambiar la piola de embrague, o cuando debe realizar el cambio de bujías o similares. En general, puedo asegurar que muy pocas personas se toman el tiempo de leer este catálogo y puedo asegurar que muchos ni siquiera lo poseen y solo echan agua bencina y aceite a su vehículo esperando que nada falle por que podría representar un alto costo de reparación para el dueño . Pero el conocer el vehículo requiere conocer algo de mecánica, para que sirve un alternador, una bomba de agua, etc y hoy los tiempos no están para que el dueño de este particular vehículo aprenda nuevas cosas que no le entregará dividendos y prefiere destinar este tiempo a compartir con su familia. ¿Entonces que pasará con el vehículo?. Es muy probable que el vehículo tenga alguna falla en el futuro acompañada de otras lo que nos hará incurrir en un gastos no programado que puede ser de muy alto costo. Lo mismo ocurre con los ascensores de su comunidad. Muchas veces se realiza la inspección mensual pero sabe usted realmente en que consisten o si se ajustan a las recomendaciones que entrega el fabricante.  

      La ley 20296 regula la responsabilidad de la instalación, mantenimiento y certificación de los ascensores en Chile. Su proceso de mantenimiento debe ser minucioso y exhaustivo ya que al momento de la certificación un buen registro de mantenimiento hará que su equipo se encuentre en óptimas condiciones.  El incumplimiento de estas normas conlleva multas dese una hasta cincuenta unidades de fomento por falta leve y desde cincuenta hasta las cien unidades de fomento por falta grave. 

          Es por eso que el desarrollo de un buen plan de mantenimiento evita que se generen imprevistos y es aquí donde el proceso de Administración debe ser riguroso ya que es la entidad encargada en desarrollar los pasos a seguir en este proceso. Una administración deficiente obviará los procedimientos de mantenimiento predictivo, lo cual generará un alza en el gasto común. Un buen plan de mantenimiento debe abarcar los diferentes puntos que implican la normativa técnica y las recomendaciones del fabricante, de la misma manera en que se debe realizar en un vehículo.

         Además es de suma importancia destacar que el hecho de una mantención deficiente conlleva no solo aspectos económicos ya que también se involucran aspectos de seguridad que pueden afectar a sus ocupantes y por ende a su familia.  Es importante que la persona a cargo de los planes de manteniento en su comunidad tenga las competencias adecuadas y sepa desarrollar todos los aspectos necesarios para poder tener el equipamiento en óptimas condiciones en conformidad a lo establecido en la ley . De esta manera se evitará que la comunidad incurra en gastos adicionales a los normales y se podrá tener la seguridad que las personas requieren al momento de utilizar el ascensor. 



lEYES Y NORMATIVAS QUE RIGEN LA VIDA EN COMUNIDAD. 

             Son muchas las comunidades que hoy en día no se acogen por desconocimiento o por un mal proceso de administración a la normativa legal vigente que regula la vida en comunidad. Muchas Administradoras solo basan su trabajo solo en la ley de copropiedad, la cual es fundamental para regir la vida en comunidad. Pero esta ley es una de las tantas normas, decretos, decretos con fuerza de Ley manuales y reglas que se debe conocer al momento de desarrollar el trabajo de Administración de una manera integral.  En ocasiones el incumplimiento de estas normativas que rigen la vida en comunidad conlleva a la comunidad a cancelar altas sumas de dinero incrementando el gasto común.

          Muchas comunidades desconocen elementos que son exigidos hoy que han sido desarrolladas para el bien de la comunidad. A modo de ejemplo, el decreto supremo nº 93 del Ministerio de Defensa Nacional,que en el Artículo 12º señala que a quienes se aplica.  “Considérese que prestan labores de nochero, portero, rondín, guardias de seguridad u otras de similar carácter para los efectos de este Reglamento, quienes sin tener la calidad de Vigilantes Privados, brinden personalmente seguridad o protección a bienes o personas, en general, donde naturalmente son considerados los Conserjes. Dentro de los requisitos para realizar el curso OS-10 el primero excluye lamentablemente  a cualquier extranjero ya que este primer requisito es ser chileno . Decía lamentablemente por que la disposición de muchos de estos trabajadores extranjeros es muy buena en esta función, pero hoy arriesga a la comunidad a una multa a la cual la comunidad no se debe exponer.

          Un servicio que solo fundamente su trabajo la ley de copropiedad excluye muchos otros aspectos legales que por desconocimiento incluso que existan arriesgan permanente  a las comunidades a generar un alza en el gasto común.

           El desconocimiento de todos los factores que intervienen en los procesos de administración exponen a multas de alto costo a los comuneros de manera innecesaria.